Как начать работать с застройщиками
Как начать работать с застройщиками
7 МИН
Строительный бизнес: как запустить своё дело и найти первых заказчиков
В 2019 году застройщики сдали 285,8 тысячи домов — на 43,4 тысячи больше, чем годом ранее. Спрос на строительные услуги растёт, поэтому сфера остаётся перспективной нишей для предпринимателей. Разбираемся, как начать строительный бизнес и не прогореть.
Выберите специализацию
В России функционирует более 270 тысяч частных строительных организаций. Чтобы не вкладывать большие ресурсы в продвижение компании, не занимайтесь всеми видами услуг, а выберите конкретную сферу. Конкуренция будет ниже, поэтому тратить на продвижение получится меньше. Например, наиболее востребованным считается строительство частных домов, дорожных и промышленных зданий.
В выборе ниши помогают данные Росстата: ведомство публикует подробные отчёты о развитии отрасли в стране каждые два года. А ещё вы можете провести небольшое исследование. Посмотрите профильные форумы и группы в соцсетях, полистайте маркетплейсы по поиску исполнителей. Чем больше ищут специалистов в выбранной вами сфере, тем выше вероятность, что вы быстро найдёте первых клиентов.
Выбрали сферу — определитесь с перечнем работ, которые ваша компания будет выполнять, например строительство домов, отделка помещений или монтаж оборудования. Если у вас есть возможность делать полный цикл строительных работ, предлагайте клиентам услуги под ключ. По данным Wordstat, в августе 2020 года пользовательских поисковых запросов «построить дом» было 526 тысяч, а «дом под ключ» — на 172 тысячи больше.
Зарегистрируйте предприятие
Юридическая модель строительного бизнеса зависит от человеческого ресурса и объёма работ. Если планируете работать в одиночку или с небольшой бригадой и выполнять один вид работ, открывайте ИП. В качестве налогового режима подойдёт упрощёнка по системе «доходы минус расходы»: вы сможете учитывать затраты на стройматериалы и оплату работников при подсчёте налоговой базы.
Если планируете выполнять полный цикл строительных услуг, открывайте ООО и выбирайте общую систему налогообложения. Вы сможете принимать НДС к вычету и уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль за счёт расходов на стройматериалы и зарплат сотрудников.
Зарегистрировать ИП или ООО с одним учредителем можно бесплатно без визита в налоговую. Для этого оставьте заявку на сайте СберБизнеса, дойдите до ближайшего отделения и подпишите документы. А если у вас есть загранпаспорт и смартфон с функцией NFC, то не придётся даже посещать банк. На заполнение заявки уйдёт всего 30 минут. Через 5 рабочих дней компанию зарегистрируют, и вы получите лист записи ЕГРЮЛ на электронную почту.
В некоторых сферах строительства обязательно состоять в саморегулируемой организации (СРО). Членство в СРО гарантирует вашим заказчикам, что в случае нарушения договора они получат денежную компенсацию. Вступить в СРО нужно, если работаете в следующих областях:
Чтобы вступить в СРО, найдите в госреестре подходящую организацию и заплатите вступительный взнос. Его размер зависит от области деятельности и размера компенсационного фонда. Средний взнос начинается от 70 — 100 тысяч рублей.
Найдите сотрудников
Успешное начало строительного бизнеса напрямую зависит от опыта ваших сотрудников. При найме ориентируйтесь на три показателя:
Образование
Ищите людей, которые прошли профессиональную аттестацию или получили высшее образование. На старте бизнеса лучше не нанимать самоучек, чтобы сразу приступить к работе.
Специализация
Нанимайте сотрудников, которые хорошо разбираются в конкретном виде работ. Здорово, когда мастер всё умеет, но в строительном бизнесе важнее, чтобы каждый сотрудник выполнял одну задачу максимально качественно, чем несколько видов работ на среднем уровне.
Старайтесь искать опытных сотрудников, даже если придётся заплатить больше, чем в среднем по рынку. Ваша задача — зарекомендовать себя как надёжного подрядчика.
Где искать работников:
Привлеките первых заказчиков
Чтобы найти первые заказы, предложите свои услуги знакомым или коллегам. Например, вы можете выступить в качестве субподрядчика для своего работодателя. Одновременно запустите контекстную рекламу, чтобы получать заявки от новых клиентов. Мы рассказывали, как запустить рекламную кампанию в интернете.
Когда выполните первые заказы, попробуйте поучаствовать в тендере. Это хорошая возможность получить долгосрочные контракты с государственными и муниципальными предприятиями. Прежде чем подать заявку, изучите условия тендера, в них могут быть прописаны требования по размеру штата, собственного строительного оборудования и типам лицензий.
Избегайте работы с наличными
Перед началом работы обязательно изучите требования Центрального банка и Росфинмониторинга, мы подробно рассказали о них в этой статье. Основное правило управления строительным бизнесом — по возможности избегайте расчёта наличными. Когда покупаете расходные материалы или платите работникам, используйте безналичный расчёт. За последние 5 лет на рынке строительства число случаев мошенничества выросло на 7,5 %, поэтому банки пристально следят за операциями компаний.
Если контрагент просит заплатить наличными, снимайте деньги с расчётного в объёме до 30 % от недельного оборота и загружайте в интернет-банк документы (чеки, квитанции, договоры), которые подтверждают, что вы тратите деньги на бизнес. А лучше не работайте с такими компаниями, чтобы не создавать себе проблем с банками.
Как риэлтору работать с новостройками и застройщиками
Как риэлтору работать с застройщиками, способы выхода на девелоперов, правила сотрудничества на первичном рынке, особенности формирования размера комиссионных, плюсы и минусы.
Риелтор может получать комиссию не только при работе на вторичном рынке недвижимости и занимаясь арендой жилья. Есть еще один довольно интересный сегмент — первичный рынок. Интерес, конечно, кроется в вознаграждении.
Как работают риэлторы с застройщиками
Эффективное сотрудничество маклеров и девелоперов основано на:
Мы разберем причины, по которым застройщику выгодно сотрудничать с риелторами, а вы примените их для самостоятельного отбора девелоперов и при общении с ними, чтобы наладить тесное взаимодействие.
Когда застройщик открыт к сотрудничеству с риэлтором:
На чем риэлторы теряют клиентов при работе с девелоперами? На входящих звонках от потенциальных покупателей:
Плюсы и минусы взаимодействия риэлтора и застройщика
Из минусов:
Девелопер, гонясь за скоростью реализации объектов может работать с несколькими агентствами недвижимости. И хотя квартиры распределяются строго между маклерскими компаниями, возникает конкуренция. А так же при распределении объектов для продажи могут достаться менее ликвидные к продаже квартиры (на первых или последних этажах, на теневой стороне или выходящие на автострады и т.д.).
«Любовь» застройщика к агентам довольно скоротечна. Больше всего в посредниках девелопер нуждается на стадии «котлована», когда критически необходимо собрать средства для продолжения строительства на деньги дольщиков. Здесь как раз кстати приходится клиентская база риэлторской компании. Однако, по мере возведения объекта, когда уже можно показать покупателю почти готовые к заселению квартиры, нужда в маклерах постепенно сходит на нет и застройщик старается своими силами реализовать недопроданные объекты.
Застройщики по праву считают себя обделенными, когда рекламируя продаваемые квартиры в новостройке агент не указывает бренд застройщика, название проекта и т.д. Вам полезно это знать, для работы с возражениями девелопера перед началом сотрудничества.
Хитрые застройщики зачастую выделяют риэлторам квартиры с низкой ликвидностью, которые не так-то просто продать. Это приводит к тому, что специалисты тратят время впустую, нагоняя покупателей на жилой комплекс в надежде получить комиссию, а покупатели выбирают квартиры, которые реализует застройщик напрямую. В итоге маклер остается без заработка.
Гибкость в ценовой политике — конек застройщика и риелтор не может им обладать, потому что получает четкий прайс на реализацию жилья, поэтому не может торговаться, что опять же уменьшает количество сделок через посредников. Агентства все же находят способы предложить свои бонусы в виде пониженной ставки по ипотеке от банка-партнера и выгодные пакетиы от страховых компаний и т.д.
Как риэлтору работать с новостройками
В нынешних реалиях риелтор, работая с новостройками по схеме 90-х годов значительно снижает вероятность успешного сотрудничества с застройщиками и на то есть веские причины.
Риэлтор, предлагая застройщику схему продаж, применяемую на вторичном рынке становится невыгодным лишним звеном для девелопера.
О чем речь? О применяемых схемах на вторичке:
Но и это еще не все. Застройщик имеет мало желания работать с риэлтором, потому что помимо выплаты комиссии за каждый проданный объект ему приходится выполнять основные бизнес-процессы за свой счет. В них входит:
Что делает риэлтор для застройщика:
К тому же покупатели квартир в новостройках прекрасно осведомлены, что посредник, работающий на застройщика не будет соблюдать их интересы, т.к. для посредника комиссия стоит на первом месте, интересы покупателя на втором.
Логично предоставить, что вариант решения для маклера есть и в этом случае!
Как правильно риэлтору работать с новостройками:
До сих пор работающей схемой остается работа от покупателя, т.е. по подбору квартиры. И только в том случае, если вы добьетесь лучших условия для своего клиента при покупке квартиры в новостройке:
Т.е. заказчик услуги подбора получит выгоду (сэкономит) и поделится с вами — только так.
Как риэлтору выйти на застройщика
Девелоперы не так открыты к сотрудничеству, как хочется, т.к. искренне уверенны, что их отдел продаж (часто состоящий из одного-двух менеджеров) вполне справится с реализацией построенного жилья самостоятельно.
Этому глубокому убеждению способствует сохраняющийся дефицит жилья на рынке недвижимости страны и успешное взаимодействие застройщиков с кредитными организациями в плоскости ипотечного кредитования.
Агенту проще выйти на застройщика, который испытывает сложности в реализации объектов. Давайте перечислим признаки таких организаций списком.
С кем из девелоперов сотрудничать риэлтору
С кем из застройщиков риэлтору лучше не сотрудничать:
Как частному риэлтору сотрудничать с застройщиком
Частный риелтор не обладает той базой покупателей и рекламными возможностями, которые имеются у агентства недвижимости, поэтому застройщик не заинтересован с сотрудничестве с частными маклерами. Однако, есть и исключения.
ИП риэлтору можно сотрудничать с теми застройщиками, с которыми не работают крупные или средние агентства недвижимости. А так же работать по схеме подбора квартиры (подробно описал ее выше).
С какими застройщиками сотрудничать частному специалисту по недвижимости:
Схема работы точно такая же, как и при работе агентства с крупными застройщиками, однако есть сложности.
Частному маклеру придется самостоятельно:
Основа для работы с клиентом (покупателем) остается прежней:
Если услуга частным риэлтором оказана качественно, он получает не только гонорар, но и рекомендации.
Как выйти на застройщика?
Евгений Дмитриенко
Я частный риэлтор. Решил заняться новостройками. Опыта в этом деле нет пока.
Пытаюсь выйти на застройщиков, чтобы продавать за комиссию их квартиры в ЖК и Новостройках.
Но попадаю на риэлторов, которые максимум только предлагают разделить с ними комиссию, если я найду покупателя.
Дорогие профессионалы, скажите пожалуйста, как вообще вы выходите на застройщиков? Как это делается?
Прошу прощения за такой вопрос.
Пипец. Дорогой частный риэлтор, может ну его нафиг:)))
Спасибо за лучший совет, дорогой Олег! К сожалению, я вынужден им Не воспользоваться. Я буду делать то, что мне нравится и вам желаю того же 😉
Да ради Бога, Евгений. Не вы первый и (стучу по дереву) не вы последний.
Застройщики сами нас находят и предлагают сотрудничество.а мы выбираем с кем сотрудничать а с кем нет.
Напишите на авито объявление частный риэлтор предлагает сотрудничество с застройщиками Краснодара и все.
Или едите на объект в отдел продаж и общаетесь с менеджерами.
Спасибо за совет, Мария! Так и сделаю
У вас есть объекты в Геленджике?
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Это надо по объектам ездить и договариваться,- они только рады будут. но эксклюзивных условий Вам ни один застройщик не предложит..
Эксклюзивных и не нужно! Буду ездить договариваться.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Выйти на застройщика не сложно, другое дело, чем вы его замотивируете работать с вами, думаю и без частников полно организаций с несколько бОльшими ресурсами с точки зрения рекламы и продажи объекта. Застройщику важна скорость и объемы продаж, а это расходы!
Именно с точки зрения рекламы и ресурсов у меня как раз проблем нет. Я б даже сказал наоборот. Надо только постараться донести это до застройщика. Как вы сказали, замотивировать. Спасибо!
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
попробуйте задать в яндексе строительные компании краснодара
Да, я так и делаю. Дело в том, что я из Геленджика. Поэтому чуть сложнее с Интернетом. Застройщики в сети не представлены или у меня пока не получается найти. Надо выезжать в поле.
Начните с самых известных застройщиков, через рекламу или их собственный сайт выйдете на одних, вторых и т.д. а там уже решите, есть ли вообще смысл вам заниматься этим делом в одиночку.
В Геленджике 2-3 застройщика,чего их искать то. Посмотри возле новостроек всегда есть телефоны отделов продаж.
Застройщик застройщику рознь. Читаем дду и решаем сотрудничать или нет. Вы в самом начале, но сложностей не возникнет. Чем больше человек продает, тем для застройщика лучше. Удачи.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
И вам удачи, Наталья! =)
К сожалению наша компания работает только с И.П или ООО если что то такое есть милости просим
8-918-010-09-65 3%
Анатолий
Я ИП. У вас есть объекты в Геленджике?
Я думаю что сначало надо научиться работать риэлтором, а потом уже выходить на застройщика. Если вы умели то не задавали таких вопросов. Много сейчас таких которые думаю что всё так просто. Да и думаю никто Вам тут не подскажет ни чего бесплатно. Не мучайте и не жадничайте а идите работать в агенство и набираться опыта. Не так легко работать риэлтором.
Евгений, спасибо большое за совет. Я умею продавать. Я могу помочь людям желающим продать недвижимость встретиться с людьми, которые желают недвижимость купить. Так почему бы мне этим не заниматься? Я работаю с очень грамотным юристом, имеющим большой опыт, который занимается за меня оформлением сделок и сопровождением. Моя задача искать клиентов и я это делаю хорошо. Вы можете работать по своим стандартам (РГР, как я понимаю, раз вы называете себя риэлтором), я буду работать по своим. 🙂
Дмитрий, меня зовут Екатерина. Менеджер отдела продаж застройщика. Мы сотрудничаем с агентствами и частными риелторами. Комиссия с продажи-2%. По всем вопросам звоните 89184175636. Отвечу на все ваши вопросы, касаемые сотрудничества, презентации объекта и др
У вас есть объекты в Геленджике?
Добрый день, менеджер отдела продаж застройщика. Строим преимущественно в Карасунском округе г.Краснодара, работаем с агентнами, риелторами, частными риелторами, свободными агентами. Комиссия от 1 до 2,5%. Всегда рад сотрудничеству)) 8-918-418-10-10
Я работаю только в г. Геленджике. Спасибо!
На территорий любой застройки есть щит с инфо. о застройщике с номером тел.-звоните и договаривайтесь
Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее
При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.
Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.
Эксперты в этой статье
Риелторы:
Девелоперы:
Есть ли разница в цене
Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.
В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.
Дополнительные платы
В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.
При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.
Особенности взаимодействия с застройщиком
Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:
К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:
Особенности покупки новостройки через риелтора
В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.
Основные плюсы при таком взаимодействии:
В работе с риелторским агентством есть и минусы:
Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки
С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.
Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.
1. Заключение предварительного договора
Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.
При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.
Пример из практики
Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:
— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».
2. Менять условия в одностороннем порядке
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.
3. Доплата за метры
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.
«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
4. Дополнительное соглашение
Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.
Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».
5. Продажа квартиры с согласия застройщика
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
6. Определенная подсудность
Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.
Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».
7. Рекламные обещания
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Как не попасть на уловки
Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.
В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.
Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.
Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.
Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки. Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.
В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.