Как начать разговор с риэлтором

Как общаться с риэлтором

Скриншоты комментов

34.5K поста 27.6K подписчиков

Правила сообщества

В сообществе можно размещать ЛЮБЫЕ скрины (комментов) с любого сайта!!

ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРИКРЕПИТЬ ССЫЛКУ НА КОМЕНТ ЕСЛИ ОН С Пикабу.

Если скрин не с пикабу, а со стороннего сайта( Твиттер,. Вк, Одноклассники и т.д.) то ссылка не обязательна.

Для сообщества подходит любой скрин, набранный на клавиатуре, даже если это не диалог (под вид Твита) Так же подходит скрин с картинкой и хотя бы одним комментарием под ним, с любого источника.

1. Если при упоминании автора/сам автор не указывает ссылку на ветку комментариев/пост в течении 24 часов, пост будет вынесен в общую ленту.

Лет пятнадцать назад хотел продать квартиру в Москве. Обратился в ИНКОМ-недвижимость, на Братиславской 26. Мне выкатили договор, что если продам квартиру через другое агентство или самостоятельно в течение трех лет после подписания с ними договора на оказание услуг, то обязан заплатить им комиссионные. Были посланы в пешее эротическое.

— зачем вы приехали, мы просили ваш народ не беспокоиться?

— мы спецы, мы лучше умеем, вот доказуха *выкладывает какие-то грамоты*

— эти грамоты я и сам могу сделать

— вы ни за что не платите, мы делаем наценку на вашу цену и рекламируем

— что мешает мне это сделать самому?

С тем и отправились.

Я работаю риэлтором в Украине) у нас деньги за услуги платят только тогда когда сделка прошла успешно. И то от договора зависит какая сторона платит) и я в шоке с того что кто-то пытается деньги взять за то что не продали квартиру, а просто показали)))

мама, я в телевизоре =D

Успокойтесь, какие деньги, да разве ж это деньги, вы мне почти ничего не должны

Я тут задался вопросом, но создавать под него отдельный пост постеснялся 🙂

Поэтому немного не в тему.

Интересно следующее: У молодого поколения не вызывает непонимание такие выражения как «повесил трубку» или например «промотал видео на ютубе»? Думаю это относится к людям лет около 20, когда уже не надо вешать трубки или мотать пленку.

Т.е. вопрос в том, звучит ли для них это обыденно или скорее странно?

В этом году продавали квартиру,нужно было продать свою и купить другую, нашли риэлтора по совету коллег, назвали нашу цену, сказали что никуда не торопимся. Приходили люди смотрели но не брали, потом нашелся покупатель совсем за другую цену. Риэлтор говорит что они готовы уже дать задаток, надо брать, начинает накидывать какие то варианты совсем не подходящие и т.д. говорит типа вы главное задаток возьмите а потом ченить найдем за месяц. На вопрос о цене сказала что не сможет ее продать дороже и надо соглашаться на то что предложили. В итоге так и попрощались.

Моя история про общение риелторами

Искали себе квартиру для переезда года так 2 назад. Точно знали какой нужен район, и даже конкретные дома.

Через пару дней звонит Риелтор, который предлагает нам эксклюзивный вариант в подходящем нам доме.

На 600 000! У хозяйки квартира стоила 3 200 000. У риелтора 3 800 000. Не многовато ли это в процентном соотношении.

Ответ на пост «Почему риелторы — это зло»

Время действия Самара 2011 год.

Бедная Оля

Бедная Оля упала в обморок к моим ногам, в аптеке, от жары и беременности.

Я бросила покупать пластырь на стёртые хождением пятки и стала приводить её в чувство вместе с мальчиком-фармацевтом.

А потом, наплевав на показ, проводила домой. Из христианского сострадания, просто так.

Пока мы ехали в лифте я извинялась перед теми, кто рвался на показ – перенесём, стечение обстоятельств. А бедная Оля терпеливо ждала своего этажа – лечь. Она была светленькая, маленькая и субтильная, в крайней степени беременности.

Я довела её до квартиры (обычная, сорок восемь метров) попрощалась и хотела уходить. И тут бедная Оля стала просить визитку:

— Вы же риэлтор, да? Это здорово, что вы со мной возитесь. Я вам страшно благодарна, и дайте мне визитку, пожалуйста. Я хочу, чтобы вы мне помогли с продажей.

— Этой квартиры, Оля? – спросила я и мысленно оценила.

— Нет, другой. Эта – Валерина.

Я дала визитку и забыла об Оле на некоторое время.

Потом Оля позвонила.

— Здравствуйте, вы меня помните?

Беременные девушки редко падали рядом со мной в последнее время.

— Называйте адрес, Оля!

— Улица Рабочая, дом шесть. Я вас буду ждать у подъезда в три, ладно? На лавочке.

В три на лавочке под каштаном сидела бедная Оля в трикотажном платье для особо беременных. По звенящему от жары асфальту я подошла и осмотрелась.

В этом же Г-образном доме, покрашенной розово-поросячьей краской, у меня уже был объект: студия-малосемейка на первом этаже общей площадью двадцать квадратов. В ней, каким-то чудным образом, до моего вмешательства жили: миниатюрная, почти прозрачная, маникюрша Лена, её двухметровый муж Лёша, годовалый малыш и громадный чёрный кот Урсик.

У Урсика была спальная полка, как в плацкартном вагоне и лесенка из окна на улицу. У Лёши и Лены не было никого пространства вообще, раскладываемая на ночь тахта упиралась в шкаф и детскую кроватку.

Потом я продала их квартиру бабушке, уставшей жить с невесткой, а Лена, Леша и малыш с моим участием уехали жить в двухкомнатную квартиру. Комнаты, правда были смежно-изолированными, дом старым, но зато – сорок восемь метров.

Точнее: его перевозили на новое место много-много раз, но он сбегал за шесть троллейбусных остановок на свою плацкартную полку на стене.

Лена и Лёша очень расстраивались. А уставшая от невестки покупательница-бабушка воспринял возвращение Урсика как бонус к квартире.

Насколько я знаю: Лена с карапузом в тачанке ездили в гости к Урсику раз в неделю.

— Здравствуйте Оля! – ответила ей я.

Проходная трёшка – это наследство. И его надо продать – со всем содержимым и до рождения Олей ребёнка, за месяц.

Это бедная Оля сообщает, полулёжа на диване. Она устала пока мы поднимались на четвёртый этаж.

Я хожу, осматриваюсь.

На стенах висят портреты двух угрюмых теток порознь, вместе и угрюмых теток с беленькой бантастой девочкой. Одна из комнат – библиотека – там стоят биномы с полным собранием Толстого и Пушкина. Весь интерьер – никому не нужная полированная и матерчатая рухлядь в пятнах и без, вязанные безделушки, швейная машинка.

— Оль, вы документы привезли? – спрашиваю я.

Ввиду исключительности случая договор мы будем заключать надомно – на цветастой скатерти круглого стола.

Я иногда отрываюсь от бумаг посмотреть на неё: она гладит руками трикотаж на круглом животе из которого проступает то ручка, то ножка младенца.

Приличная пара. Две сестры, старые девы – Галина Ивановна и Мария Ивановна.

Они долго искали в кого бы вложить нерастраченную нежность и чадолюбие, но не могли найти объект во всех детских домах области. Мальчика-сироту они не хотели – вырастет бандитом, и мужчин, как вид, они не любили. Выбирали из девочек.

Девочка-кандидатка должна была пройти по всем параметрам сестёр, зачем делать счастливой лишь бы кого?

Галина Ивановна и Мария Ивановна терпеливо искали, пока не нашли Олю.

Оля была тихой и улыбчивой, без задержки развития и физических пороков. Родителей, уголовников или наркоманов, которые откинутся/образумятся и заберут Олю от сестёр-благодетельниц к ней не прилагалось, братьев-сестёр, которых надо усыновлять в комплекте – тоже.

Существо, родившее Олю, тихо положило кулёчек с новорожденной на крыльцо Дома малютки и растворилось.

К приезду сестёр в поиске дочери воспитательница Анна Григорьевна завязала восьмилетней Оле два банта (побольше, взяв напрокат у своей внучки Анечки). Она также украсила бантами (из того же источника) и косенькую Лену – главную конкурентку Оли на мам.

Галина Ивановна и Мария Ивановна умилились и выбрали Олю, предварительно уточнив шансы на дурную наследственность у директора детского дома.

Ничего плохого сейчас о детдоме Оля не помнила. Комнату, на восемь девочек, где она рисовала на любой доступной плоскости, добрую Анну Григорьевну со стеклянной брошкой и куксой из окрашенных хной волос, столовую, сырники и отъезд «домой». Как все дети плакали и завидовали ей. Всё.

Оля в рекордные сроки стала нормальной правшой (левую руку мама и тётя привязывали к столу), научилась вязать носки и шарфики вместо рисования бесполезных котов и училась в классе всегда лучше всех. Плохо учиться было нельзя: от «четвёрок» мама или тётя Маша умело имитировали сердечный приступ или закатывали реальную истерику. За «тройку» писали на лбу Оле «Я – дура» и садили к зеркалу, плакать и осознавать.

Периодически, вдвоём и по одиночке, напоминали ей о том, откуда они её взяли. Рисуя родившую Олю даму серийной убийцей и террористкой.

Мама Галя всю жизнь мечтала шить платья для девочек и наконец, воплотила мечту: Оля одевалась только в эксклюзивные, авторские, чудовищные наряды. Над ней смеялись одноклассники и соседские дети.

Тётя Маша очень любила читать.

Теперь Оля с тётей вечерами вслух читали и анализировали Пушкина и Толстого. Больше ничего читать было нельзя.

Вырастив из творческой Оли скучного бухгалтера они, с чистой совестью, умерли.)

— А что вы будете делать с деньгами Оля? – спрашиваю я почти дописав акт осмотра.

Я звоню в офис – взять свободный номер договора по регистрационной книге

– Сто пятьдесят шестой,- говорит рекламщица-Ангелина.

Оля подписывает договора и акты, я забираю копии правоустанавливающих, заботливо снятые Олей на работе у некого Валеры.

— Можно я отдам вам ключи? – довольно спрашивает она.

Задаток от покупателя мы брали через три недели.

Чистыми, на руки, проходная трёшка на улице Рабочей, вместе с содержимым полированных шкафов и портретами недовольных тёток на стенах, продалась за двадцать шесть тысяч долларов.

Оля наотрез отказалась забирать из неё хоть что-то на память.

На тысячу долларов бедная Оля купила младенческие кроватки-коляски, двадцать пять – отдала чужому мужу Валере. У которого был никак не развивающийся бизнес, законная жена и трое детей от всех предыдущих браков.

Надеюсь, у бедной Оли сейчас всё сказочно хорошо.

Источник

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Вот признаки нормального риелтора.

Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.

Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.

Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.

Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.

Источник