Как не платить за лифт
Как доказать УК, что в частном доме нет лифта и дворника?
Я живу в частном доме. Он закреплен за управляющей компанией. При этом договор с ней никто не заключал. УК требует оплачивать невероятные для частного дома расходы: лифт и услуги дворника. На претензии сотрудники отвечают, что у нас многоквартирный дом (у дома несколько собственников), поэтому мы обязаны за это платить.
Подскажите, пожалуйста, как законно расторгнуть отношения с управляющей компанией или хотя бы доказать, что лифта и дворника у нас нет?
Анастасия, вы в любом случае не должны оплачивать услуги, которые вам не оказывают. Так что можно вернуть уже внесенные платежи за лифт и дворника, исключить эти услуги из будущих квитанций и списать долги, если они есть. Для этого надо направить в управляющую компанию письменную претензию, а если не поможет, то идти в суд.
Интереснее то, что ваш дом считается многоквартирным, хотя выглядит как частный и в нем нет мест общего пользования, которые нужно убирать и обслуживать. Но чтобы это доказать, придется проводить строительно-техническую экспертизу и обращаться в местную администрацию или суд. К тому же, пока дом считается многоквартирным, формально вы должны согласовывать с соседями надстройку еще одного этажа или пристройку террасы, если вдруг захотите перемен.
Но даже в многоквартирном доме вы не обязаны сотрудничать с УК. Вы вправе собраться с соседями и выбрать другой способ управления домом, в том числе напрямую заключать договоры с водоканалом, энергосбытом, теплосетями и межрайгазом. Так вы не попадете в ситуацию, когда от вас требуют платы за отсутствующий лифт и невидимого дворника.
Почему частный дом стал многоквартирным
По закону многоквартирный дом — это дом, в котором несколько жилых помещений с выходами на общий земельный участок или в общие вспомогательные помещения типа лестничных клеток, коридоров, подвала и чердака. В МКД также общие стены и коммуникации, которые обслуживают больше одной квартиры.
Индивидуальный, или частный, жилой дом — это отдельно стоящий дом, предназначенный для проживания одной семьи.
Есть еще один вариант — дом блокированной застройки, который выглядит как частный, но по бумагам считается многоквартирным. Например, это дуплекс или таунхаус.
В законодательстве существует большой пробел в терминологии. Не получится найти даже точное определение многоквартирного дома, а с домами блокированной застройки все еще хуже. Например, жилой дом блокированной застройки может состоять как из квартир, так и из индивидуальных жилых домов блокированной застройки. В чем точное отличие квартиры от индивидуального жилого дома блокированной застройки, толком никто сказать не может. Росреестр только высказывает мнение о признаках, которые отличают их друг от друга. Но Росреестр — это не суд и не законодательный орган, поэтому его мнение носит рекомендательный характер.
В целом блокированная застройка — это несколько жилых помещений с отдельными входами, но общей стеной, у которых разные собственники. Это могут быть 10 отдельных жилых помещений с выходами на отдельные земельные участки. Скорее всего, ваш дом такой.
Проверьте техпаспорт: там написано, квартира у вас или индивидуальный жилой дом блокированной застройки.
Росреестр пояснил, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка блоки жилого дома блокированной застройки могут стоять на кадастровом учете и как квартиры, и как блоки жилого дома. Вообще, важно смотреть на вид разрешенного использования земли: на землях для ИЖС строить дома блокированной застройки нельзя. Если изначально земля предназначена для ИЖС, то блокированный дом на ней — это нарушение закона, и наоборот.
Возможно, ваш дом по ошибке учли как многоквартирный. Либо он на самом деле многоквартирный по своим характеристикам. Например, у вас с соседями общая система водоснабжения и общий чердак.
Если у вас нет общего чердака или подвала, дом полностью автономный от соседей и построен на землях для ИЖС, скорее всего, он не многоквартирный. Чтобы доказать это, можно обратиться в местную администрацию. Все собственники должны подписать заявление о смене статуса квартир на части жилого дома блокированной застройки. Для этого понадобятся такие документы:
Росреестр переоформит статус жилья на основании решения администрации или суда.
Статус дома влияет на возможность его перестройки, поэтому люди и пытаются выяснять через суд, многоквартирный у них дом или частный.
Например, мужчина из Тульской области просил признать его часть двухквартирного дома индивидуальным жилым домом. Суд ему отказал: у квартир были общие чердак, подвал и коммуникации.
Женщина из Ивановской области просила признать ее квартиру жилым блоком дома блокированной застройки. Суд тоже ей отказал: у квартиры общие с квартирой соседки чердак, крыша, подвал и выгребная яма.
Как статус дома влияет на то, кто в нем распоряжается
В частном доме собственник все решает сам: как содержать дом в порядке и кому за это платить. Туда не придет управляющая компания с ненужными услугами.
А вот в многоквартирном доме считается, что собственники не могут так просто договориться по поводу общего имущества: как его использовать и заботиться о его состоянии. Поэтому по закону, чтобы что-то решить в МКД, собственникам квартир надо собраться и проголосовать, а весь процесс занести в протокол общего собрания. То же касается и выбора способа управления домом. Если собственники не решат, кто будет управлять домом, местная администрация закрепит его за управляющей компанией.
Похоже, что именно так произошло у вас: по документам дом многоквартирный, а способ управления вы с соседями не выбирали. Поэтому местная администрация провела конкурс среди УК и закрепила ваш дом за победителем.
Почему я должна платить за лифт?
— Живу на первом этаже. Ни разу даже не заходила в лифт. Почему я должна платить?
Отвечает юрист Кирилл Фомин:
Лифт относится к общему имуществу многоквартирного дома. Законом предусмотрена одинаковая для всех собственников помещений в доме обязанность по его содержанию. При этом внесение платы за содержание общедомового имущества не зависит от того, пользуется ли собственник помещения в многоквартирном доме данным имуществом или нет.
В рассматриваемом случае женщина может ни разу не заходить и в подвал, где могут находиться общедомовые коммуникации, однако данный факт не будет являться основанием для освобождения ее от платы за содержание подвала. Здесь имеет значение факт принадлежности лифта к общедомовому имуществу, а также наличие у вас потенциальной возможности воспользоваться лифтом (например, для посещения соседей или чердачного помещения).
Отдельного внимания заслуживает возможность установления различных сумм оплаты за содержание лифта для собственников помещений на первом этаже и собственников помещений, находящихся выше первого этажа. Суды, в том числе Верховный суд РФ, неоднократно отмечали, что установление различных размеров платы за обслуживание лифта для указанных собственников противоречит принципу равенства обязанностей собственников по содержанию общедомового имущества.
Отвечает директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев:
Плата за лифт, даже если им не пользоваться, урегулирована в правилах об общедомовом пользовании. Это значит, что все жильцы дома в равной степени оплачивают содержание, ремонт и функционирование дома.
Даже если собственники квартир первого этажа захотят освободить себя от уплаты за эксплуатацию лифта, реализовать это желание у них не получится. Пример: ТСЖ вынесло решение, что собственники квартир до 2 этажа не должны оплачивать услуги по обслуживанию лифта. Собственник 3 этажа подал в суд на ТСЖ и выиграл его, потому что его права ущемляются.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Раньше, до принятия нового Жилищного кодекса от 1 марта 2005 года, в перечень коммунальных платежей жильцов первого этажа не входила плата за содержание лифта. Однако в настоящее время лифты входят в список общего жилого имущества сособственников дома.
По иронии судьбы, собственник трехкомнатной квартиры на первом этаже с учетом всех коэффициентов (общая придомовая территория и лестничные площадки оплачиваются пропорционально занимаемой площади) будет платить «за лифт» больше, чем жилец «однушки» на последнем этаже.
Но если человек не пользуется лифтом, это не значит, что он не может им пользоваться: например, он имеет возможность подниматься к соседям в гости.
Отвечает юрист Ирина Захарова:
Каждый собственник жилого помещения платит за обслуживание общего имущества дома, куда входит и лифт соразмерно занимаемой им площади. И каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей оплачивать издержки по содержанию общего имущества вне зависимости от того, на каком этаже он проживает.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Я проживаю в многоквартирном доме, на первом этаже. Как по закону мне отказаться от оплаты за лифт, который мне не нужен и только мешает?
Ответы на вопрос:
Если оплата за лифт была принята на общем собрании собственников по ст 46 ЖК то оно является обязательным для всех собственников многоквартирного дома и отказаться от оплаты можно только проведя новое собрание собственников вынеся вопрос на повестку и проголосую большинством.
ТО есть здесь к сожалению большинство определяет мнение меньшинства часть 5 ст 46 ЖК
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Лифт-это общедомовое имущество в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Оплата за лифт включается в состав содержания жилья (общедомового имущества). Отдельной строкой оплаты за лифт не должна указываться. Отказаться от оплаты за содержание жилья невозможно. Согласно ст. 154 ЖК Рф Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
не получится отказаться, поскольку это оплата расходов на общедомовые нужды и она является обязательной для всех собственников помещений МКД. Оплата за лифт не указывается отдельно. ЖК РФ Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Т.е. оплата определена законодательно и изменить тут что либо невозможно.
Согласно статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Таким образом, лифт принадлежит вам на праве общедолевой собственности, однако:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» гласит:
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Таким образом, ссылаясь на статью 36 ЖК РФ, а также пленум, вы можете требовать освобождение вас от обязательства оплачивать лифт, так как вы в нем фактически не нуждаетесь.
Из-за чужих долгов отключили лифт
Управляющая компания отключила один из лифтов в каждом подъезде многоквартирного дома. Коммунальщики обосновали отключение тем, что у собственников квартир накопился большой долг за электричество для общедомовых нужд.
Вот так выглядит объявление:
Законно ли это? Почему те, кто добросовестно платит за ЖКУ, вынуждены терпеть какие-либо ограничения?
Действительно, запрещено ограничивать энергоснабжение тем, у кого нет долгов за ЖКУ. И за такие действия энергоснабжающие организации наказывают. Но также наказывают управляющие компании, которые, вопреки требованиям энергосбытов, не ограничили энергоснабжение подъездов многоквартирных домов. Получается, что отключать из-за долгов все лифты запрещено, но можно отключить один лифт, если другой останется включенным.
Расскажу, почему нельзя отключать лифты и почему нельзя их не отключать. Законодательство — это про нюансы.
Когда можно отключать лифты по правилам
Лифт могут отключать вообще или на несколько часов в сутках. Первое называется приостановлением, а второе — ограничением услуги.
Иногда отключить лифт действительно нужно:
Заранее извещать жильцов об отключении лифта по одной из этих причин не нужно.
Лифт работает на электричестве, и эти затраты электричества входят в расходы на общедомовые нужды — ОДН. Если долг за ОДН больше двух месячных начислений, у поставщика электроэнергии появляется право ограничить энергоснабжение.
Если энергосбыт не получает денег за электричество, которое израсходовали потребители, ему может не хватить денег на покупку электроэнергии у электростанций. Тогда пострадают добросовестные потребители. Чтобы снизить риски, правительство разрешило энергосбытам отключать должникам электричество или подавать его только в отдельные часы. Это должно стимулировать потребителей погасить долги, а заодно снизить расход электроэнергии, за которую могут не заплатить.
Но обычно между энергосбытом и жителями многоквартирных домов есть связующее звено — управляющая компания или товарищество собственников жилья. У ТСЖ или УК есть доступ к принимающему и распределяющему электроэнергию оборудованию, поэтому без них энергосбыт мало что сможет сделать самостоятельно.
Если энергосбыт потребует, чтобы УК отключила электричество в подъездах, а УК этого не сделает, то ее оштрафуют на 10—200 тысяч рублей.
Например, Мосэнергосбыт потребовал, чтобы управляющая компания из-за долгов на три дня отключила часть уличных фонарей во дворе и часть лампочек в подъезде.
Управляющая компания не отключила освещение сама и не пустила сотрудников Мосэнергосбыта сделать это: ведь пострадают и те жильцы дома, которые вовремя за все платили.
За это УК оштрафовали на 50 тысяч рублей. После трех судебных инстанций жалоба директора УК попала в Верховный суд, но и там штраф признали законным.
Может ли УК отключить лифты в вашем случае
Вы правы, что не должны терпеть ограничения из-за чужих долгов.
По закону потребителей, у которых нет долгов, запрещено оставлять без электричества, если нет аварии. Поставщики электроэнергии отвечают за надежность и качество энергоснабжения перед потребителями. Из-за долгов нельзя отключать электричество, в том числе останавливать лифты, если в результате пострадает хоть один потребитель, у которого долгов нет. Энергосбыт должен искать другие меры воздействия на неплательщиков, например обращаться в суд за судебным приказом.
И в первом, и во втором случае энергосбытовая компания дошла до Верховного суда, но тот сохранил штрафы и определил, что энергосбытовая компания поторопилась: не выявила добросовестных плательщиков и не нашла способа защитить их право на светлый подъезд и работающий лифт. Так нельзя.
Другой пример. Во Владивостоке прокуратура посчитала незаконными аналогичные действия энергосбытовой компании. Там за долг по оплате электроэнергии на общедомовые нужды отключили все лифты в многоквартирном доме, а также освещение и отопление в подъездах.
В прокуратуру пожаловалась жительница дома, которая за все платила. Лифты быстро включили, и энергосбыт пытался утверждать, что никакого отключения и не было, но прокуратура поверила потребителям. К тому же оказалось, что пострадали жильцы, а виновата была управляющая компания, которая не перечислила энергосбыту деньги жильцов. Энергосбытовая компания пожаловалась на прокуратуру в суд, но суд встал на сторону жильцов и прокуратуры.
Но нарушением законодательства и нарушением ваших прав будет только полное отключение лифтов и света на общей территории, когда за электричество вы заплатили, а использовать лифт не можете. Неприятно, когда в высотке на всех работает только один лифт из двух или два лифта из трех и приходится терять время в ожидании, но вас не лишили лифта совсем, а значит, нарушений нет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как законно не платить за лифт проживая на первом этаже или в подъезде без лифта?
Как законно не платить за лифт, живя на первом этаже или в подъезде без лифта
Есть вариант, как уменьшить плату тем собственникам, кто не пользуется лифтом. Этот вариант – утверждение разных размеров платы для собственников.
Такая возможность (установить разный размер) появилась благодаря Постановлению Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5‑П.
Если читать решение буквально, то получается, что возможность утвердить различный размер платы зависит от способа управления (можно в ТСЖ), но на практике суды не всегда обращают внимания на способ управления.
Важный момент: причина для утверждения разных размеров платы должна быть хорошо обоснована. Иначе по заявлению недовольного соседа, которому придётся платить больше, суд может признать решение об утверждении размера платы недействительным.
Размер платы утверждается:
-на общем собрании собственников, если дом под управлением управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
-на общем собрании членов ТСЖ, если дом под управлением товарищества (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества №491).
В первом случае предложение о размере платы должно исходить от управляющей организации.
Во втором случае размер платы рассчитывается на основе сметы, которую готовит правление ТСЖ для утверждения на собрании членов (п. 3 ст. 148 ЖК РФ).
Если хотите попробовать уменьшить размер платы из-за неиспользования лифтов, то можно попробовать обратиться в управляющую организацию или ТСЖ, чтобы они учли это в своих предложениях по размеру платы. Однако окончательное решение принимает общее собрание.