какой налог с дивидендов reit
Обладание собственной недвижимостью является чуть ли не главной жизненной целью миллионов людей. И вовсе не потому, что им негде жить. Главное объяснение – стремление к стабильности плюс желание максимально обезопасить свои сбережения. Но можно ли вложиться в недвижимость, не покупая ни дома, ни квартиры?
Что такое REIT
Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust – REIT) – это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью. Это могут быть офисные и жилых здания, склады, больницы, торговые центры, отели и др.
REIT дает возможность инвестировать в недвижимость без ее покупки. Деньги пайщиков фонд вкладывает в объекты, которыми сам же и управляет. После продажи или сдачи в аренду квартир, домов или отелей пайщики получают долю от прибыли, пропорциональную вложениям.
В большинстве стран законодательство позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, платить меньший корпоративный налог и налог на прирост капитала. REITs неоднократно подвергались критике, как структуры, поощряющие спекуляцию и снижающие доступность жилья.
REITs могут быть публичными компаниями, а также публичными компаниями, не котирующимися на бирже, или частными компаниями.
REITs могут быть долевыми, ипотечными и гибридными, то есть инвестирующими как в недвижимость, так и в ценные бумаги. В ноябре 2014 года акции REITs были признаны отдельным классом активов в стандарте Глобальной отраслевой классификации S&P Dow Jones Indexes и MSCI. Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и функционирования REIT включают чистую стоимость активов (NAV), средства от операционной деятельности (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).
Больше всего таких фондов существует в США. Общая капитализация американских REITs составляет более 300 млрд долларов.
Преимущества инвестиционных фондов недвижимости
Риски для инвестора
В случае публично торгующихся REITs:
В случае небиржевых REITs:
Российские и иностранные REIT-фонды
В России покупка недвижимости – излюбленный способ вложить деньги. Другое дело, что инвестиции такого рода по карману далеко не каждому. Но есть вариант: обратиться к отечественному аналогу REIT – паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФн), позволяющим стать пайщиком с относительно небольшим начальным капиталом – в большинстве случаев начиная от 300 тыс. рублей.
Кстати, для начинающего инвестора даже такая сумма может оказаться неподъемной – и это первая сложность работы с российскими ЗПИФами. Другое неудобство – отсутствие информации по приобретаемым объектам недвижимости во время формирования фонда. В таких случаях многое зависит от профессионализма управляющего, что тоже устраивает далеко не всех.
И еще один рискованный момент – закрытость ПИФов. Вложить средства в фонд можно лишь при его формировании, а забрать их можно только после закрытия (а такие фонды существуют в среднем 5–10 лет). Несколько лучше обстоит дело с паями, если они торгуются на бирже или по ним регулярно выплачиваются дивиденды.
ЗПИФы бывают трех видов:
Очень часто ЗПИФы являются гибридными, занимаясь всеми названными видами инвестиций.
Инвестиции в иностранные REIT-фонды представляются более привлекательными. Во-первых, их бумаги гораздо более ликвидны, их можно свободно купить на бирже, причем по вполне демократичной цене: в среднем от 30 до 100 долларов за акцию. Во-вторых, большинство REIT-фондов выплачивают дивиденды, причем ежемесячно, как, например, Realty Income Corporation – американский трастовый фонд, который инвестирует в коммерческую недвижимость в США, Пуэрто-Рико и Великобритании.
Доходность
Доходность американского REIT-фонда в среднем составляет от 4 до 6 % годовых в долларах США. Цифры взяты до уплаты налогов.
Доходность российских ЗПИФов в принципе сопоставима с этими цифрами. Так, максимальный доход девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов составил за три года 34,79 %.
Налогообложение
Закрытый ПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, в отличие от пайщиков, которые уплачивают налог в момент продажи или погашения паев и при получении промежуточного дохода. Ставка налога для физических лиц-резидентов РФ составляет 13 %. (15 % в случае, если налогоплательщик зарабатывает в год более 5 млн руб.)
Налоговым агентом частного инвестора выступает управляющая компания, юридические лица платят налог самостоятельно. Ставка налога для них (резидентов РФ) составляет 20 %.
Пайщики-нерезиденты облагаются налогом в 30 % для физических и 20 % – для юридических лиц. Налоговым агентом в этом случае также является управляющая компания.
Что касается налогообложения дивидендов, выплачиваемых REITs, то для россиян, купивших акции на Московской или Санкт-Петербургской бирже – 30 %. Плюс 13 % налога, если россиянин продал свои акции с прибылью (причем прибылью не в долларах, а в рублях по курсу на момент продажи).
Вместо заключения
Возможность вложиться в недвижимость, используя REIT или ПИФ, есть практически у каждого, даже начинающего инвестора. Однако новичкам, как уже говорилось, лучше начинать с американских трастов. Некоторые российские ЗПИФы, торгующиеся на бирже, также выплачивают дивиденды, например, «Коммерческая недвижимость» (Сбербанк), но среди нескольких десятков фондов, получивших биржевой листинг, только в единичных случаях можно говорить о ликвидности.
Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.
REIT: налогообложение на дивиденды
REIT – аббревиатура от Real Estate Investment Trust. В переводе на русский язык это означает инвестиционный траст (или фонд) Недвижимости. Так называют организации, получающие доход от аренды или продажи построенной собственности. Одно из главных преимущество reit – повышенная дивидендная доходность, т.к. 90% прибыли по закону распределяются между владельцами акций. В статье разберемся какой налог по reit придется заплатить российскому инвестору.
Смотрите подробности о преимуществах фондов REIT в видео:
Как получить дивидендные выплаты
Получить дивидендные выплаты можно после того, как руководство траста проведет совет директоров. Они определяют величину поощрения. Далее владельцы акций согласуют размеры выплат.
Затем управляющие составляют перечень держателей активов на день очередных дивидендов; его называют “дивидендной отсечкой”. Это нужно, чтобы зафиксировать состав акционеров, имеющих прерогативу на получение вознаграждения. Поскольку на бирже ежедневно торгуют акциями, состав держателей ценных бумаг постоянно меняется.
С днями “ дивидендных отсечек” можно ознакомиться у брокера, на бирже и в СМИ. Собственник активов может ждать выплаты дивидендов или перепродать акции.
Поощрение делится на следующие типы:
Выплаты бывают двух видов:
По периодичности выплаты выделяют:
По постоянству выплат их подразделяют на такие виды:
Как получить дивиденды:
Денежная выплата не зачислится сразу же после окончания дивидендной отсечки. Стандартный период для зачисления – три недели.
Читайте также, как купить акции REIT в России.
Оценка дивидендной доходности
Чтобы правильно выбрать REIT, рассчитать планируемую прибыль и снизить риски от инвестирования, необходимо рассмотреть и оценить дивидендную доходность. Это соотношение размера вознаграждения за определенное время на 1 акцию по стоимости курса акции.
Классический способ: за промежуточный интервал берут один год.
Средний процент – 4% годовых, в некоторых случаях цифра достигает 6-10%.
Имеет смысл интересоваться не только объемом выплат, но и их регулярностью. Например, если компания уплачивает проценты раз в три месяца, то инвестор может рассчитать квартальную прибыль и примерный годовой процент. Для того правильного расчета доходности, стоимость ренты за акцию (без вычета налогов) делят на цену актива и умножают на 100. Получившееся число и есть процент прибыли.
Выражение имеет соответствующий вид: ДД=ДА/ЦА*100.
Дивидендная доходность показывает коэффициент, определяющий величину прибыли на каждую единицу валюты, вкладываемой в портфель reit.
Смотрите видео, как запустить арендный бизнес на зарубежной недвижимости с помощью REIT:
Как платить налог с дивидендов REIT в России?
Сами reit фонды освобождены от уплаты налога на прибыль. Но вознаграждение акционера (дивиденды) по закону облагается налогом. Здесь часто возникает вопрос, как платить налог по reit. Если активы куплены через российскую биржу, то этой проблемой занимается брокер.
Он – ваш налоговый агент, который считает доход и перечисляет налог самостоятельно. Дивиденды поступают на ваш счет уже за вычетом налогов.
Если вы работаете с зарубежным брокером, налогообложением дивидендов reit также занимается брокер, но лишь частично. Он отчисляет фиксированный процент в казну США, а остаток перечисляет вкладчикам, т.е. дивиденды на счет поступят уже с вычетом налога американской стороне. При этом инвестор должен самостоятельно заплатить дополнительный налог в казну РФ.
Какой налог с дивидендов REIT должны платить россияне?
У какого бы посредника вы ни купили ценные бумаги, двойного налогообложения нет. Согласно данным Санкт-Петербургской биржи, reit налог на дивиденды для граждан России составляет 30%.
Налоговые послабления ни на кого не распространяются — даже если вкладчик заполнил налоговую форму W-8BEN, которая удостоверяет, что инвестор — не налоговый резидент Соединенных Штатов Америки.
Соответственно, прибыль от вложений в reit фонды будет ниже расчетной суммы на 30%, которые брокер вычтет в качестве налога. Но преимущество в том, что не нужно предпринимать никаких шагов для самостоятельной уплаты налогов и нести ответственность за неправильное начисление или неуплату.
Если ценные бумаги куплены через американского или любого зарубежного брокера, то reit налог составляет 13% и с прибыли, и с продажи акций.
Соединенные Штаты Америки при этом возьмут 10%, как для всех своих граждан. Это нужно указать при заполнении формы 3-НДФЛ. Инвестору останется выплатить недостающие 3%. Владельцу ценных бумаг необходимо самостоятельно или через посредников оформить форму 3-НДФЛ и отнести в налоговые органы, т.к. это источник дохода не из России.
Срок подачи декларации о доходах – до 30 апреля следующего года после получения вознаграждения. Уплатить налог, который указан в документе, обязательно до 15 июля.
Для подачи формы 3-НДФЛ оформите запрос у управляющего на следующие документы:
В противном случае инвестору могут выписать штраф за неуплату или несвоевременную уплату налога.
Налог REIT в России при инвестировании в ETF
ETF — это открытый фонд, который вкладывает деньги в разные финансовые инструменты. Инвестировании в ETF на REIT – еще один способ вложить деньги в недвижимость. Пока этим инструментом чаще пользуются только владельцы зарубежных брокерских счетов. Главное достоинство – диверсификация. Покупая фонд ETF, можно сразу вложить деньги десятки или даже сотни reitов, которые в свою очередь имеют в собственности огромное количество объектов недвижимости.
Покупая ETF, можно полностью уйти от уплаты НДФЛ.
Это возможно, если инвестировать через Индивидуальный Инвестиционный Счет. Российский инвестор сможет воспользоваться налоговым вычетом, если будет соблюдено правило инвестирования сроком от 3 лет: в течение этого периода вкладчик не должен перепродавать активы.
На иностранных биржах вычеты не работают. Но доступны две налоговые льготы:
Подписание формы W-8BEN
Подписанная форма W-8BEN позволяет снизить повышенный налог на вознаграждение до 10%. Но по отношению к фондам недвижимости она не действует. Налог с reit в России на зарубежные компании составит 30%: США собирает такой налог с фондов недвижимости, если деньги уходят за рубеж.
Смотрите видео об особенностях налогообложения REIT и их преимуществах для инвесторов с небольшим капиталом:
Как платить налог по REIT и снизить налоговую ставку для ETF
Налоги с reit для россиян можно понизить, если финансировать в reit при помощи ETF. В таком случае это уже не фонд недвижимости, а портфель, укомплектованный несколькими reit. Инвестор заплатит налог по ставке 10% в США и 3% в казну РФ.
Налогообложение REIT фондов: как прибыль облагается налогом?
Как рассчитать налог с дивидендов reit, выплаченных иностранным брокером? Налогом на прибыль облагаются налоговые резиденты Российской Федерации.
Для этого нужно прожить на территории государства не менее 183 дней в течение календарного года.
Резидентство определяет следующие моменты:
Налогооблагаемую базу можно рассчитать следующим образом:
С этого года взимается налог со ставкой в 15% с прибыли, превышающей 5 млн. рублей. Исключение составляют доходы от:
По отношению к ним применяется обычная ставка подоходного налога в 13%.
Если прибыль поступает из-за границы, удостоверьтесь, подписала ли Россия с этой страной договор об избежании двойного налогообложения. Если да, можно зачесть уплаченный за границей налог в пользу уплаты НДФЛ.
Читайте также: 5 причин, почему REIT самый комфортный способ инвестирования.
В налоговую декларацию необходимо вписать данные по каждому поступлению процентов за налоговый период и сделать расчеты. Если налоговая документация оформляется в программе или личном кабинете, это сделать легче. В таком случае все расчеты делает специальная программа: необходимо лишь ввести базовую информацию.
Если вам интересна тема инвестиций в фонды зарубежной недвижимости, приходите на бесплатный мастер-класс по REIT.
4 КОММЕНТАРИИ
так как платить налог с REIT дивидендов?
Добрый день, Андрей. По уплате налогов информация дана в этом пункте
Т.е. если вы покупаете REIT через российских брокеров, такой инструмент есть, например у Тинькофф-банка, в этом случае брокер сам отчисляет за вас налоги, избавляя от лишней головной боли.
Если вы работаете с зарубежными брокерами — 40% налога в США он за вас отчислит самостоятельно, а 13% в РФ вам нужно будет подать самому.
Чтобы избежать двойного налогообложения нужно в кабинете брокера заполнять форму W-8BEN.
Что-то не понятно из предыдущего комментария — если через IB куплены реиты, США с дивидендов заберет 40? И потом в России самому с остатка еще 13 %? Итого 53% с дивиденда уплачивается? Как-то непривлекательно выглядит
Что конкретно вам непонятно? В предыдущем комментарии, как раз и сказано, что если вы хотите избежать двойного налогообложения — заполните форму W-8BEN в кабинете брокера.
Ответить Отменить ответ
Лучшие бизнес-идеи 2020 года
Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021
Как покупать доходную недвижимость на фондовом рынке от 50$ до 3 000 000$ и получать ежемесячные дивиденды в валюте
Как инвестировать в недвижимость на бирже
С помощью фондов недвижимости
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Подводные камни инвестирования в REIT
Инвестиции в недвижимость довольно популярны. В России вложения в «бумажную недвижимость» в 90% случаев обсуждаются в негативном ключе. Но и в США, с их развитой системой защиты прав инвесторов и высоким уровнем корпоративного управления, вложения «в бумажную недвижимость» могут оказаться неудачными. В статье рассмотрим моменты, на которые инвесторы не всегда обращают внимание при первоначальном знакомстве с фондом недвижимости.
Одним из преимуществ инвестирования в REIT обычно указывают высокую дивидендную доходность. Если компания активно развивается, наращивает выручку и FFO на акцию растёт, — инвесторы оценивают REIT положительно. При этом дивидендная доходность может оказаться меньше 2% — среднерыночного уровня. Следует учитывать и налоговый режим, присущий REIT — 30% налогов на дивиденды.
Например, в скринере вы сделали фильтрацию акций по дивидендной доходности в 2%, и среди акций обычных компаний оказались REIT. В этом случае с учётом налогов акция обычной компании с 2% дивдоходности принесёт 1,8% «чистой» дивдоходности, а REIT — 1,4% «чистой» дивдоходности.
Особенности налогового режима REIT таковы, что у компании нет собственных средств для развития бизнеса. Она вынуждена постоянно занимать средства на инвестиционные проекты. Следствие этого — высокая закредитованность фондов недвижимости и постоянные допэмиссии. В некоторых случаях акционерный капитал может размываться кратно в течение короткого промежутка времени. В качестве примера на рисунке 1 показано, как изменился капитал Arbor Realty Trust за последние пять лет.
Допэмиссии в REIT не всегда являются однозначным негативом для миноритарных акционеров, но могут существенно искажать представление о компании: инвестор может читать отчёт и видеть темпы роста FFO, но если вычислить этот показатель в пересчёте на акцию, то картина может оказаться не столь радужной.
Типичное явление для REIT — выплата дивидендов не из чистой прибыли, а из FFO (чистая прибыль с поправкой на амортизацию и обесценение). Обычно акционеры довольны — такой подход позволяет показать гладкую растущую дивидендную историю. Объясняют это тем, что REIT — особенная система: необходимо ориентироваться на FFO (живой денежный поток), а не на чистую прибыль.
Выплата дивидендов из FFO приводит к тому, что со временем накопленная чистая прибыль компании устремляется к нулю и выходит в отрицательную зону. У большинства REIT вместо накопленных прибылей — недостаток капитала (дыры в балансе). Дефицит капитала в балансе означает, что у компании не хватает своих средств и их где-то надо брать: кредиты и допэмиссии. Если компания набирает долгов, чтобы залатать дыры в балансе, а не для развития бизнеса, то от неё стоит держаться подальше.
Существует ещё один неочевидный момент выплат дивидендов из FFO, а не из чистой прибыли. Если для выплаты дивидендов не хватает чистой прибыли, используют допэмиссии и кредиты, либо производят бумажные переоценки. Одной из таких переоценок является обесценение и амортизация. Зная механизм амортизационных отчислений, можно сделать вывод, что амортизация, растраченная сейчас, означает новые долги в будущем. Такой подход не сулит ничего хорошего в долгосрочной перспективе.
Если вы хотите инвестировать в REIT, не рассчитывайте на высокую дивидендную доходность и особенности бухучёта. И ещё до начала инвестирования проверьте некоторые моменты.
Данная статья выражает личное мнение автора и не является инвестиционной рекомендацией.
Что такое REIT: виды, 6 рисков инвестиций, налогообложение и как инвестировать
У россиян при накоплении каких-либо денежных средств, сразу возникает несколько вариантов вложений. Как правило, среди этих вариантов фигурируют свой бизнес, покупка квартиры для сдачи в аренду, и депозит.
Если бизнес это обычно достаточно доходный вариант вложений средств, если все получится. То депозит это просто инструмент сохранения денежных средств, вопреки всему. Остаётся один вариант, покупка квартиры. Но уровень начальных инвестиций составляет ощутимые величины, измеряемые миллионами рублей.
Именно поэтому вложения в REIT на бирже могут стать хорошей альтернативой. Еще один большой плюс это низкий порог входа. Стоимость 1 акции некоторых рейтов составляет всего несколько долларов. А инвестировать можно в торговые центры, в жилую недвижимость, в дата-центры, отели и многие другие объекты. А доход инвестор будет получать путем начисления дивидендов.
График компании Macerich
Не пугайтесь такого графика, после прочтения раздела «Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать» все станет понятно и страх пропадёт. Помните, эмоции это плохой советник для инвестора.
Что такое REIT
REIT — Real Estate Investment Trust — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков.
Кстати: я веду дневник, который публикую в разделе «Дневник инвестора» Заходите!
Проще говоря, это инвестфонд, владеющий коммерческой недвижимостью (сдача в аренду многоквартирных домов, тоже считается коммерческой недвижимостью). Например, Macerich владеет торговыми центрами по всей Америке. Среди его конкурентов Simon Property Group и другие.
Кстати говоря, правильно произносится «Риит», но в России и у большинства инвесторов прижилось РЕЙТ. Поэтому так и будем называть в дальнейшем.
Какие правила должны выполняться, чтобы компания была отнесена к сектору REIT
Организация получит статус Real Estate Investment Trust только в случае соответствия всем 5 пунктам.
У фондов недвижимости всегда солидные дивиденды, это связано с законодательством. Так как дивиденды не облагаются налогами. Но вы как инвестор, все равно должны заплатить налог.
Виды REIT
Фонды недвижимости классифицируются на 12 сегментов:
Это все категории фондов. Как показывает практика, 12 категория одна из самых малочисленных.
Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости
Если оценивать REIT, к каким активам они ближе к акциям или облигациям, то логичнее отнести их к рисковым активам. Так как многие рейты более волатильны, чем акции некоторых компаний и дополнительно они достаточно сильно повторяют динамику индексов. Вся разница в том, что эти движения, обычно, более резкие и сильные. Так основные риски инвестиций:
Это основные риски при инвестировании REIT. Кроме того, могут возникать различные неожиданные проблемы и риски, вроде карантинов и закрытия всех магазинов, моллов и т.д. Но это уже из ряда вон выходящие ситуации.
Как инвестировать
Инвестировать в компании из сектора REIT не так и сложно. А порог входа, как уже говорил выше, небольшой. Для начала нужно разобраться с видом компании. То есть, существуют компании, которые не торгуются на бирже, а есть доступные для покупки на бирже.
Для покупки внебиржевых фондов необходимо обратиться в офис компании, где вы, скорее всего, увидите ценник входа не из доступных. Такие лучше обойти, т.к. существует много подводных камней.
Приобрести небольшую, или большую, часть фонда недвижимости, можно по средствам биржи. Правда и тут имеется разделение. Есть фонды торгующиеся на внебиржевом рынке OTC. Это рынок для квалифицированных инвесторов, например, инвестиционных фондов и прочих, где существуют такие нюансы, как ограниченная ликвидность, то есть при продаже, возможно, вы не сможете быстро закрыть позицию, а будете ждать появления покупателя. Но взамен этого, инвестор получает существенную недооценку актива, только она может не реализоваться и роста стоимости не произойти.
Самый простой, и лучший способ инвестиций будет покупка на биржевом рынке. Акции этих фондов торгуются как обычные компании. Да в этом случае может быть как переоценка актива, так и недооценка, зато вы получаете сумасшедшую ликвидность и в случае продажи или покупки заявка будет исполнена в считаные секунды. В дополнение к этому, вы получаете действительно актуальную и полную информацию об эмитенте. Биржа следит за тем, чтобы отчеты не фальсифицировались. А если и случится подобное, то компания будет исключена из котировального листа.
Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать
Все фонды недвижимости оцениваются несколько иначе, нежели обычные компании. Но основной принцип и подход остается тот же. Просто появляется мультипликатор P/FFO. По факту это аналог коэффициента P/E, только расшифровывается он как отношение капитализации к потоку денежных средств от операций и рассчитывается несколько иначе.
FFO (Funds From Operations) рассчитывается по следующей формуле:
FFO = Чистая прибыль + амортизация – прибыль от продаж недвижимости.
Например, рассчитаем его для Kimko Realty за 2019 год.
Нужные данные находятся в отчете о прибылях и убытках, проще всего будет найти по поиску в отчете (Ctrl+F) по словосочетанию «Net Income». Работает не везде и не всегда, но в 99% случаев находится быстро и беспроблемно. Даже скачивать отчет не нужно.
Строки необходимые для расчета обведены красным, но, пожалуй, напишу их названия на всякий случай.
(все суммы будут указаны в тысячах долларов, т.е. окончательная сумма, например, чистой прибыли будет 413,5 млн долларов).
FFO = 413,561 +277,879 – 79,218 = 612,222 млн долларов.
Этот мультипликатор лучше использовать для сравнения фондов между собой, причем сравнивать компании из одного подсектора, например сектор моллов.
Еще один мультипликатор, который стоит учитывать, это FFO/S (S – Sales – продажи). Он уже относится больше к справочным, т.к. может помочь определить, будут ли дивиденды выше прошлогодних или нет. Некоторые компании не в счет, так как они могут находится в дивидендных аристократах и там это правило не работает.
Лучшим моментом для покупки REIT является окончание кризиса и начало восстановления, причем лучше покупать лидеров рынка в самый разгар и частями. Так как угадать когда и где будет дно и самая низкая цена акции невозможно, а так вы сможете сформировать позицию по нормальной усреднённой цене.
Поведение котировок SPG в период 2006-2020 годов
Заметьте как ведут себя котировки Simon Property Group. За некоторое время до начала рецессии идет снижение котировок, а после выхода из неё и восстановлении экономики бумага и в целом сегмент рейтов растет очень серьёзно. Кстати говоря, рост сильнее фондового рынка в целом. Этот момент подтверждает цикличность сектора.
Дивиденды и их налогообложение
Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.
Смотрите на логотип
Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.
Налогообложение дивидендов
Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.
К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью. Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли.
Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.
Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.
Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения. Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.
Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.
Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:
Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже
Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.
Какие REIT есть на Санкт-Петербургской бирже вы можете узнать на этом сайте (просто кликни по этим словам). Он бесплатный, можно даже не регистрироваться.
Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:
Важно: на столбец «Цена закрытия аукциона, долл» не обращаем внимания, равно как и на все остальные кроме первых трёх. Эти данные обновляются с задержкой, чуть ли не раз в неделю, может и реже, поэтому лучше интересующие вас компании посмотрите в терминале вашего брокера или в Tradingview.
Самые крупные в сфере торговли:
Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.
Статус квалифицированного инвестора не нужен.
Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.
В заключении
В заключении хочу сказать, что REIT это очень интересный и позволяющий не только преумножить свои активы, но и позволяющий получать неплохие дивиденды сектор. Даже с учетом того, что инвестор покупает их через СПБ биржу.
Не забывайте подписываться на паблик в ВК и на нашу рассылку (спама не будет, только ценная информация с поля боя быков и медведей).
Подписаться на нашу рассылку можно ниже или в сайдбаре справа(если читаете с компьютера):